Договір купівлі-продажу деривативу – один із методів інвестування в нерухомість. Особливості, переваги та недоліки такого способу придбання житла

Іноді з метою оптимізації оподаткування в рамках ПДВ і

податку на прибуток забудовники вдаються до схеми фінансування будівництва через компанію з управління активами (КУА), яка створює інвестиційний фонд. Реалізувати таку схему можна за допомогою деривативів.

Деривати – це стандартний документ, що засвідчує права та/або обов’язки на придбання/продаж цінних паперів, нематеріальних і матеріальних активів (нерухомості та об’єктів будівництва) на визначених умовах у майбутньому (п.14.1.45 ПКУ).

Згідно з Податковим кодексом до деривативів відносяться:

• свопи;
• опціони;
• ф’ючерси;
• форвардні контракти.

Гроші під периною не приносять грошей. Кращий інвестиційний проект Дрогобиччини Клубге містечко «Троянда на Граніті»

На практиці в сфері нерухомості вдаються саме до форвардного договору. Цей документ накладає на продавця та покупця (в даному випадку забудовника і КУА, а далі інвестора) обов’язки продати/придбати активи за прописаними умовами, встановленою ціною в обумовлені терміни.

При інвестуванні в об’єкт нерухомості через дериватив, оформлення інвестицій проводиться через компанію з управління активами. Її завдання – формувати інвестиційний фонд з коштів інвесторів. Договір купівлі-продажу деривативу проходить реєстрацію на товарній біржі, яка контролює його виконання. Нотаріальне посвідчення таких угод не передбачається. На практиці в рамках придбання деривативу сплачується 30-50% вартості майбутнього житла.

Продаж форвардних контрактів КУА за ринковою вартістю не обкладається ПДВ (п.196.1.1 ПКУ). А гроші, отримані інвестиційним фондом в результаті продажу такого контракту, не відносяться до прибутку, тому не обкладаються відповідним податком. Після оплати деривативу, інвестор та забудовник укладають договір купівлі-продажу майнових прав. Покупець нерухомості вступає в права власності на квартиру після повної оплати сум за договорами та підписання акта прийому-передачі.

Таким чином, інвестор купує майнові права на майбутній об’єкт нерухомості, який буде переданий йому за умовами укладених контрактів. У порівнянні з продажем цільових облігацій цей підхід до спрощує процедуру залучення коштів в будівництво нерухомості та мінімізує для забудовника ризики, пов’язані з публічними обов’язками. Разом з цим така схема має ряд переваг.

Переваги інвестування через купівлю деривативу

1. Виключення схеми подвійного продажу. Купуючи дериватив, інвестор стає єдиним можливим претендентом на купівлю/придбання майнових прав на нерухомість.
2. Зниження податкового навантаження. Завдяки оптимізації оподаткування майбутній власник квартири отримує можливість придбати нерухомість за вигіднішою ціною.
3. Зменшення витрат шляхом виключення посвідчення договорів у нотаріуса і послуг третіх осіб. За рахунок купівлі форвардного контракту інвестор стає первинним власником майна, тому право власності не потрібно переоформляти від замовника на покупця.