Протягом п’яти років після запуску ринку землі сільськогосподарського призначення її вартість в Україні може наблизитися до рівня в $5 тисяч

Але в найближчі два-три роки продати пай можна буде в середньому лише за $1,5-2 тис./га.

Про це повідомляє Agronews.ua з посиланням на UBR.

Втім, ця планка може протриматися і більш тривалий термін. У всякому разі зараз погоджуватися на більш дорогі пропозиції щодо викупу землі не хочуть навіть великі підприємства.

Такі оцінки надали експерти і учасники ринку. Ми з’ясували, з якими цінами оренди та продажу с/г ділянок Україна запустить оборот земель, за який термін вартість паїв досягне європейських значень, і чи буде вигідно «притримати» ділянку, здаючи її в оренду.

Реальна ціна гектара через 2-3 роки

З 1 липня має запрацювати ринок землі. Влада заявляє, що ніяких передумов для відстрочки реформи не передбачається, і пророкують, що вартість гектара буде рости протягом наступних 5-10 років. З нинішнього рівня вона може вирости в два-п’ять разів.

Опитані експерти солідарні, що зараз ціна 1 га – в залежності від регіону, віддаленості, якості землі – становить $1-1,5 тис.

На старті вартість с/г землі буде порівняно низькою. Чи не єдиною, але однією з першорядних причин цього стане «активне бажання населення поліпшити свій матеріальний стан», вважає керівник відділу аналітики Forex club Андрій Шевчишин.

«Можна очікувати, що надлишкова пропозиція землі буде принаймні найближчий рік стримувати ціни на сьогоднішньому рівні», – вважає експерт.

Підштовхнути ціни вгору, додає він, може тільки попит з боку «кінцевих споживачів» – агрохолдингів, фермерських об’єднань. Однак з цього року купувати сільськогосподарські угіддя зможуть тільки фізособи.

Юрособам для викупу орендованих площ доведеться чекати початку 2024 року.

При цьому певні обмеження зберігаються і для фізосіб: один покупець не зможе придбати більше 100 га. У той же час власник зобов’язаний буде надати перевагу у викупі землі її співвласнику або чинному орендарю.

«До 2024 року, поки не включиться ринок юросіб, не думаю, що інтерес «фізиків» буде настільки великим, щоб кардинально щось змінити. Хоча якісь тенденції до зростання, зрозуміло, будуть», – зазначив виконавчий директор і співвласник агропромислового підприємства Agricom Group Петро Мельник.

На його думку, з відкриттям ринку землі угоди по її викупу будуть стартувати з $1-1,2 тис./га, а граничні значення встановляться на рівні $2,5-3 тис. Середній же діапазон – більше 60-70% угод – буде триматися в рамках $1,5-1,7 тис./га найближчі 2 роки.

Підтверджується це і досвідом частини сусідніх з Україною країн. За словами експерта з земельних питань організації «Український клуб аграрного бізнесу» (УКАБ) Елліни Юрченко, в Чехії, Угорщині, Болгарії та Словаччині покупка землі в перші три роки після запуску ринку не стала обходитися дорожче.

З огляду на особливості українського ринку землі (недопуск до нього іноземців, агрокомпаній, велика пропозиція, дрібні паї), істотного зростання ціни на землю очікувати не варто і в Україні, зауважує Юрченко.

«За оцінками експертів, за 2-3 роки вона потенційно виросте на 30-40%», – вказує вона.

Підішлют до землевласників своїх співробітників

Хоч юрособи поки не мають можливості викупити орендовані ділянки, проте, займатися «збиранням земель» компанії будуть пробувати і до 2024 року.

Земельний фонд Agricom Group становить 28 тис. Га (входить в Топ-100 найбільших агрокомпаній за цим показником), а орендовані компанією ділянки знаходяться в трьох регіонах країни: Житомирської, Чернігівської та Луганської областях. Як пояснює Мельник, компанією було прийнято рішення викуповувати свої ділянки.

До 2024 року в агропідприємстві вирішили проаналізувати опцію покупки ділянок своїми фізособами-представниками.

Як зазначає Елліна Юрченко, таку стратегію не можна назвати «схемою».

«Якщо до орендаря-компанії прийде власник земельної ділянки з пропозицією купити землю, то у орендаря один єдиний вихід – передати своє переважне право на довірену людину. Таким довіреною особою може бути сам власник аграрної компанії або його родичі», – пояснила Юрченко.

Однак, за даними Agricom, фермери поки не поспішають приходити до них з пропозиціями про продаж.

За словами Мельника, це відбувається через «робочих механізмів і регламентів» купівлі-продажу. Поки вони не будуть сформовані, «всі ми будемо проходити кілька кіл пекла», що, в свою чергу, «завжди працює на пониження ціни»: охолоджується попит і так само – пропозиція, пояснює керівник агропідприємства.

За вищевказаній причині тільки від 3 до 5% орендодавців Agricom Group виявляють бажання продати землю. Але навіть вони «не мають твердого переконання, що вони будуть це робити», констатує Мельник.
Зараз до високих цін не готовію. За словами виконавчого директора Agricom, ті з орендодавців, хто допускає можливість продажу землі з відкриттям ринку, розглядають пропозиції починаючи від $ 1-1,5 тис. Вище цієї планки поки не готова запропонувати і сама компанія.

«Якщо це буде $ 2 тис.» З чимось «, то я буду не готовий купити землю. Це ж рентабельність, бізнес, економіка …», – пояснив Петро Мельник.

У той же час після усунення нинішніх обмежень на ринку і відпрацювання всіх механізмів продажу – ціни можуть істотно вирости.

Справа в тому, що періоди набагато більш високих цін на сільгоспземлі в Україні вже траплялися.

Як зазначає Андрій Шевчишин, під час «тіньової» скупки землі через механізм довгострокової оренди на 50 років, що була у період до кризи 2008 року, «вартість гектара в Київській області або в дуже хороших чорноземних регіонах могла досягати і $ 5 тис».

«До середньою ціною в $ 5 тис. Ринок в перспективі все одно буде прагнути. Ймовірно, її він досягне протягом п’яти років. Хоча, можливо, через світову кризу на це піде трохи більше часу», – вважає аналітик Forex club.

Кредити можуть сколихнути ринок

У сусідніх з Україною країнах, зокрема, в Польщі, відзначає керівник аналітичного департаменту Concorde Capital Олександр Паращій, ціна 1 га коливається в районі $ 5-7 тис. Однак він засумнівався, що до цієї цифри Україна вийде в середньостроковій перспективі.

«Очевидно, що якщо юрособи будуть чекати 2024 року, то до цього моменту вони будуть зацікавлені переконати ринок, що нічого купувати не будуть – максимум за $ 500 / га. Чесно кажучи, якогось цінового ривка в 2024 році я не очікую», – говорить Паращій.

До того ж, додає аналітик, багато виробників можуть прийняти рішення залишитися в орендних відносинах з власниками землі.

«Чи можемо подивитися на досвід Росії, де не відбулося масового скуповування землі», – сказав він.

Переважно орендними залишаються земельні відносини і в Естонії, говорить Елліна Юрченко, але зауважує, що за 11 років роботи ринку ціни там збільшилися в 8,5 разів. До цього, правда, привели особливості країни, яких не буде в Україні або ніколи, або, якщо говорити про допуск до ринку іноземців, до голосування на національному референдумі.

«По-перше, в Естонії відсутня проблема з подрібненням земельних ділянок. По-друге, обсяг с / г земель незначний. Відкриття ринку землі в цій країні для іноземців призвело до першої хвилі зростання ціни. Зараз в там ринок повністю ліберальний, але не дивлячись на це, іноземці купили тільки 10% с / г земель», – вказала експерт УКАБ.

В цілому на подорожчання землі можна розраховувати лише в разі лібералізації умов продажу, стабільності законодавства та доступності кредитування для покупки, пояснює Юрченко.

Однак навіть при такому результаті ціни на землю можуть не підстрибнути п’ятикратно, як прогнозував прем’єр Денис Шмигаль – так, на ринку Литви ціна землі, навіть при «ліберальної моделі», зросла в два рази за три перші роки з моменту запуску, але потім зростання сповільнилося .

В результаті за 20 років ціни на землю в прибалтійській державі збільшилися лише втричі.

Оренда паїв подорожчає
На підставі динаміки цін на оренду, в очікуванні зростання вартості землі, а також її сумарної площі, власник наділів може прийняти рішення дочекатися 2024 року залишаючись з орендарем, або продати ділянку відразу.

Сьогодні в регіонах, де працює Agricom, різниця в ставці оренди гектара сягає дворазових значень: від $ 80 до $ 150-170 / га в рік. CEO компанії прогнозує, що «якщо брати за еталон низьку базу – $ 80, то тоді можна сказати, що ціна виросте». З рівня $ 150 значного зростання в найближчі роки не передбачається.

«Середня розпаювання в Україні – від 3-4 до 7-10 гектар. Останнє – це максимально. Таке можливо, якщо ти був директором колгоспу. Виходить, що річний заробіток при ставці $ 80 / га навіть в останньому випадку становить $ 800. Відповідно, кожен буде сам приймати рішення, вигідніше продовжувати здавати в оренду землю, або ж відразу її «перевести в готівку», — вказав Шевчишин.

Ставка в $ 80 передбачає довгострокову окупність ділянки для орендодавця. Однак в деяких областях вони вже зараз просять набагато більше. Як зазначає Елліна Юрченко, за минулий рік орендна плата в Україні зросла на 6%, а в деяких областях вже перевищує 15% від нормативної грошової оцінки ділянки.

«Наскільки я знаю від моїх колег, у Полтаві та Черкасах ставки досягають $ 200 і навіть $ 250», – говорить Петро Мельник.

В таких умовах семирічна оренда стає дорожче покупки землі. Вихід за ці рамки буде стимулювати аграріїв викуповувати землі, вважає Юрченко.

На думку ж Олександра Паращия, істотне зростання орендних ставок в ході роботи ринку може відбутися лише в тому випадку, якщо «у нас складеться критична маса покупців, яка викупить землю, і буде диктувати аграріям будь-які ціни».

«Наприклад, купив за $ 5 тис., Тому платите $ 500», – вказує експерт, зазначаючи, що такий результат зараз малоймовірний.